花蓮縣一名賴姓男子為替女友償債,向地下錢莊借款10萬元,卻成為他的惡夢,兩年來還了46萬餘元仍還不清,每月僅剩8千元度日,甚至因還不出錢被討債集團關狗籠恐嚇;他走投無路報警求助,警方會同憲兵,日前到涉案林姓嫌犯住處逮人,全案依恐嚇取財、妨害自由、重利罪嫌移送花蓮地檢署偵辦。

 

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相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到 400 萬元,假設預留 100 萬元裝修和購買家具家電,300 萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到 8 成,可購入的房屋總價大約也只有 1,500 萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買 1,500 萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的 8 成,自備款 300 萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的 7 成,自備款就需要 450 萬元,中間有 150 萬元的差額,就算把預留的 100 萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以 RC 結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。

要點二:精華區老屋申貸較容易

那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在 1.67 到 1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為 1.84 到 1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過 1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為 1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到 8 成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元,原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元,但銀行卻只核貸 1,080 萬元,比木森的期待少了 120 萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

具有三十年臨床經驗的紐約州執照針灸師張德超醫生表示,針灸減肥的原理就是疏通經絡,調節氣血,平衡陰陽,協調全身各臟腑組織器官及內在因素,消化記憶體脂肪,達到減肥的目的。針灸減肥不但沒有副作用,還能起到保健功效,且安全、有效、不反彈。為保證安全衛生,針灸用的針都是一次性的。只要每週來「德譽堂」一次,1個月下來,已經成功減掉7、8磅。

張德超說體胖者,大多數食欲較強,胃火大。中醫認為,肥人多痰濕,多氣虛,取中脘、氣海、天樞、大橫、滑肉門,大、小腸經等穴位改變這些症狀非常奏效。脾主運化,喜燥惡濕,取穴豐隆健脾化痰祛濕,增強排瀉消脂功能。對於特別胖的人還要在腰背部取穴,疏通肺、脾、胃、大腸、膀胱等經絡,諸穴配伍,增強補氣健脾利尿的功效。由於每個人胖瘦不一樣,肥胖成因因人而異。如果想配合治療其他疾病,如高血壓、高血脂症、月經不調、內分泌紊亂等,出身中醫世家的張醫生用中藥配合為您調理,並免費教授自創的或令您受益終生的「太虛步」和保健養生小技巧,加快甩掉贅肉速度,令您體健身輕,日子天天開心。

張德超醫生也指出,與眾多減肥方法不同的是,在針灸減肥的過程中,不強調過分的控制飲食,特別不主張採取「饑餓療法」。因為過分節食後,重則可能導致厭食症,造成消化器官功能障礙,產生嚴重後果。輕則造成人體代謝功能降低,而代謝功能降低是進一步致肥的潛在因素,一旦恢復正常飲食,患者會繼續增胖,甚至可能比以前更胖。

張德超醫生說,針灸調理、健康飲食、適度運動三者完美結合,相輔相成,幾個療程堅持下來,那麼「窈窕淑女,君子好逑」的境界就不遠了。

一起來欣賞wuli容和大大的舞蹈,輕挑的好帥氣啊~!迷死人了…>///<

昨日在《M!Countdown》的回歸舞台,CNBLUE鄭容和一共演唱了兩首歌曲,一首快歌《That Girl》,與自彈自唱慢歌《Lost in Time》,展現出動靜皆宜的心動魅力,完全狙擊女心啊~!

《That Girl》舞台:(感覺跳舞對他來說,還是有點小緊張…)

《Lost in Time》舞台:

而《That Girl》中由嘻哈歌手Loco演唱的部分,則是自己來唱,雖然從出道就知道,RAP根本難不倒他,但不管看好幾次,都覺得實在太帥氣啦~!希望這一次鄭容和能夠得到好成績,不過…競爭很激烈就是了~XD!

《That Girl》MV:

(截圖自:Mnet K-POP)

(中央社記者張茗喧台北15日電)台灣戲院公會組成的旅遊團今天上午在湖北省三峽遇土石流,3死2傷。旅行業全聯會下午更新訊息,事發過後將有9名團員、1名領隊留下陪同傷者,其餘29名團員、1名領隊繼續行程。

交通部觀光局今天表示,這是台北市東晟旅行社負責出團,前往中國大陸湖北三峽景區7日遊,今天是行程第3天卻遭遇土石流,目前已知3死、2傷。

中華民國旅行商業同業公會全國聯合會副理事長呂中豪表示今天在記者會上表示,這次團員均是台灣戲院公會成員,其中20人從台北出發、23人高雄出發。

呂中豪表示,今天上午10時10分接獲領隊通知,45名團員搭乘黃金郵輪6號時,在湖北宜昌市碼頭下船,搭乘遊覽車參加自費行程,前往三峽景區遊覽,徒步時回程在路上遭土石砸中。

他指出,根據下午2時左右收到的消息,2名傷者中有一人因傷及骨頭、屬於輕傷,正在治療中;另一名則是在急診室的加護病房治療,意識清醒。

呂中豪說,事發過後,目前有9名團員與1名領隊留在醫院陪伴傷者,另有29名團員和1名領隊繼續接下來的行程。1061015

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借貸要注意的事項有哪些?

借貸不是一件很簡單的事情,要注意的事項有很多,萬一忽略的其中一項很可能就借不到了,借貸要注意的事項有:

1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況;

2、要評估借貸的能力;

3、要瞭解借貸的用處;

4、要商討借貸的利率;

5、要簽訂借貸合同,最好有第三人的存在;

6、區分銀行借貸與民間借貸。

借貸三大忌!

借貸是一個三思而後行的過程,借貸要全局考慮才下的決定。

但通常在這麼緊急的關頭,很多人還是會犯借貸的三大忌:

1.不熟悉借款人的品行,不要僅僅因為一面之緣或者是通過別人的介紹就借貸;

2.借貸的金額雖然不大,但是卻沒有寫借條,這是不夠謹慎的表現;

3.根本不知道借貸的用途。

這是借貸的三大忌,雖然很多的人都知道,但是在當親身面臨借貸的時候就經常會忘記自己是否有做到。在此提醒廣大的讀者,借貸一定要寫契約,因為這是雙方借貸關係成立的有利證據,也是以後解決借貸糾紛的最好憑證。
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